publicado en EXPANSION

Cómo evitar un desahucio sin tener que acudir a los tribunales

 
09.04.2013
Los mediadores de muchos colegios de abogados de España asesoran a los ciudadanos en riesgo de embargo por impago de la hipoteca para lograr acuerdos con las entidades bancarias.
Cómo evitar un desahucio sin tener que acudir a los tribunales

Cada día se llevan a cabo 159 ejecuciones hipotecarias en España. Frente a este drama social, y la poca eficiencia de las normas en vigor que pretendían proteger a los deudores, se están imponiendo soluciones extrajudiciales como la intermediación.

Este sistema, mucho más ágil, pretende lograr que las partes firmantes de cualquier hipoteca alcancen un acuerdo y «todos salgan ganando», como explica Anna Vall Ruis, coordinadora del Centro de Mediación del Colegio de Abogados de Valencia.

«El servicio que ofrecen las oficinas de intermediación hipotecaria (OIH) de los colegios de abogados es gratuito para el usuario. El deudor acude y presenta su situación. El primer objetivo es asegurarse si se pueden acoger al RDL 6/2012 o al RDL 27/2012 (ver información adjunta), que permiten la reestructuración de la deuda hipotecaria o la suspensión de los lanzamientos de viviendas habituales, respectivamente. Sin embargo, los requisitos exigidos por estas normas son tan estrictos que sólo un 5% de los afectados por las ejecuciones hipotecarias puede ampararse en ellas. Para el resto, la solución es la intermediación», añade Vall Ruis.

requisitos legales para paralizar un embargo

– Todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.

– No ser dueño de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

– Debe tratarse de un crédito garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor.

– La cuota hipotecaria ha de ser superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar.

– En los cuatro años anteriores, la unidad familiar tiene que haber sufrido una alteración de sus circunstancias económicas.

– El conjunto de ingresos no puede superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem).

En la mayor parte de los casos, este tipo de actuaciones suelen durar de media unos tres meses, salvo si el intermediador se encuentra con situaciones complejas, como la compra de un domicilio entre varias personas que no sean una pareja.

«Ésta es la solución más ágil frente a los posibles desahucios. Tras estudiar el dossier de los afectados, se ve cuáles son sus posibilidades reales y se presenta una propuesta a la entidad bancaria. Ésta puede aceptarla o hacer una contrapropuesta. Para conseguir acuerdos más rápidos es esencial poder hablar con los departamentos centrales o los responsables provinciales de pago. Éstos son los que tiene capacidad de decisión, frente a los directores de sucursales», dice la mediadora que participó en la jornada Protección del deudor, intermediación hipotecaria y ejecución, organizada por el Consejo General de la Abogacía y La Ley.

Soluciones habituales
El 60% de los casos que llegan a las OIH logran un acuerdo entre las partes. En Valencia, entre abril de 2012 –fecha de la puesta en marcha de la oficina de intermediación– y marzo de 2013, se han atendido 610 casos y en 385 se han alcanzado acuerdos: un 19% ha sido daciones en pago; un 11%, refinanciación de la deuda; un 10%, suspensión del lanzamiento, y en el resto de los casos se han encontrado otro tipo de soluciones, incluso alquileres con opción a compra.

«Las entidades bancarias aceptan habitualmente la refinanciación de la deuda como primera solución. En este caso, y dependiendo de la situación económica de cada uno de los deudores, se puede ampliar el plazo de amortización o acordar la carencia durante cuatro años, por ejemplo», explica Miquel Sàmper, decano del Colegio de Abogados de Tarrasa.

Sin embargo, la mejor solución, tanto para Vall Ruis como para Sàmper, es la dación en pago con alquiler social. «En la OIH de Tarrasa atendimos 430 expedientes en 2012 y un 11% –46 decisiones– fueron daciones. Por mala suerte, no es un porcentaje muy alto, pero está claro que es una salida óptima para ambas partes. La entidad tiene el inmueble ocupado, no paga las cuotas comunitarias y recibe un pago, por bajo que sea, y el deudor no debe de abandonar su casa y puede hacer frente a los pagos, mientras se recupera económicamente», añade el decano del Colegio de Abogados de Tarrasa.

Estos acuerdos suelen tener una duración de entre dos y cinco años. Tras este periodo, la entidad revisa el acuerdo para, si ha mejorado la situación económica, ampliar el alquiler.

Otra posibilidad es la rebaja de intereses o la quita, pero estas dos soluciones son poco habituales y los bancos no suelen aceptarlas como acuerdo.

Un servicio limitado geográficamente
Las oficinas de intermediación hipotecarias (OIH) se han convertido en un aliado esencial para las personas en situación de vulnerabilidad. Sin embargo, tan sólo existen 29 en toda España.

El Colegio de Abogados de Tarrasa fue el primero en poner la suya en marcha. Su decano, Miquel Sàmper, está convencido de que «el Gobierno debería facilitar el acceso a este tipo de servicios en todo el territorio». Cataluña, Andalucía y Valencia, las comunidades autónomas más afectadas por los desahucios, son las más activas.

Los ayuntamientos y los colegios de abogados tienen cada vez más clara la importancia de este tipo de centros para ayudar a los ciudadanos en dificultades. Pero, ¿qué sucede si alguien quiere recibir este servicio y no tiene una OIH en su comunidad?

«En este caso, el afectado sólo puede acudir a su ayuntamiento y solicitar ayuda a los trabajadores sociales. También se puede pedir información a los colegios de abogados, pero nunca recibirán la asesoría que se recibe en las OIH. Esperemos que esto cambie pronto, porque son esenciales», concluye Sàmper.

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