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![\"\"](\"https:\/\/www.otxarkoaga.com\/afo\/wp-content\/uploads\/2012\/05\/p024_f01.jpg\")
<\/a><\/div>\nBorja Mateo es un viejo conocido en los foros donde se discute sobre la compra-venta de vivienda. Autor de los libros \u00abC\u00f3mo sobrevivir al crack inmobiliario\u00bb y de \u00abLa verdad sobre el mercado inmobiliario espa\u00f1ol\u00bb (Editorial Manuscritos), explica a GARA los entresijos de una realidad que se ha convertido en un serio problema para miles de ciudadanos.<\/p>\n
Los datos del mercado inmobiliario que se han hecho p\u00fablicos a cierre de 2011 reflejan que se mantiene la ca\u00edda en el precio de la vivienda, aunque en porcentajes que no llegan al 10%, sobre todo en algunas zonas concretas como Donostia o la margen derecha de Bilbo. \u00bfQu\u00e9 hay de cierto en todo ello?<\/p>\n
En primer lugar, hay que distinguir entre el precio de tasaci\u00f3n, el de salida y el de compra-venta efectiva. Los precios de tasaci\u00f3n son los realizados por el sistema financiero. Su fin primordial es dar a entender que los precios de las viviendas han bajado lo m\u00ednimo con el fin de que la gente piense que las necesidades de financiaci\u00f3n de la banca parezcan menos que las reales. Seg\u00fan este \u00edndice, que es al que se refiere usted, y que es usado por Fomento, los precios de los pisos habr\u00edan bajado alrededor del 22% desde el inicio de la burbuja.<\/p>\n
Luego est\u00e1n los precios de salida, que son los del preci\u00f3metro, fotocasa y dem\u00e1s portales. Seg\u00fan esos datos, y a nivel estatal, los precios habr\u00edan bajado el 27%. Se trata de los precios a los que los vendedores quieren vender sus casas.<\/p>\n
Y finalmente, est\u00e1n los de compra venta-efectiva. Reflejan la bajada de los precios de venta real e indican que los precios ya han bajado alrededor del 43% en el conjunto de Espa\u00f1a. El \u00fanico que existe es el de Tecnocasa.<\/p>\n
En Euskal Herria los precios de los pisos ya han bajado mucho m\u00e1s de lo que la gente lo percibe; si uno no est\u00e1 metido en la negociaci\u00f3n de la compra de un piso, con la \u00fanica copla con la que se queda es con la de los anuncios de los pisos, pero no con los precios a los que se venden finalmente. Respecto a los precios de salida (los de los anuncios), hay que restarles un 15-20%.<\/p>\n
En el mercado de segunda mano, ya han bajado el 42% en Nafarroa, el 28% en Araba, alrededor del 35% en Gipuzkoa y el 32% en Bizkaia. En Bilbao la bajada ronda ya el 32%, en Iru\u00f1ea el 38%,y en Donostia el 34%. Con una poblaci\u00f3n que se est\u00e1 envejeciendo a pasos agigantados, los precios bajaran a\u00fan mas, es cuesti\u00f3n de esperar.<\/p>\n
\u00bfEs por eso que afirma que el mejor comprador es el que no compra en este momento?<\/p>\n
Sin lugar a dudas. \u00bfPara qu\u00e9 comprarse algo cuando sabemos que su precio va a bajar a\u00fan m\u00e1s? \u00bfNo resulta de locos? A la gente le cost\u00f3 Dios y ayuda creerse que exist\u00eda una burbuja, que los precios podr\u00edan bajar, que ya estaban bajando… Ahora la \u00faltima breva que ha de caer es \u00ablos precios bajar\u00e1n a\u00fan m\u00e1s\u00bb, y esa caer\u00e1 seguro. Las din\u00e1micas de bajadas de precios de los pisos son imparables, pero dejar\u00e1n en el camino a mucha gente empobrecida que se tragaba la milonga de que los precios ya no iban a bajar m\u00e1s.<\/p>\n
El que compre un piso ahora es carne de ca\u00f1\u00f3n de desahucio judicial y, si estaba informado, ser\u00e1 el \u00fanico responsable de su suerte… y si no, que se espabile.<\/p>\n
Por el contrario, al propietario de un piso le est\u00e1 recomendando que lo venda ahora, que no lo ponga en alquiler.<\/p>\n
L\u00f3gico. \u00bfNo vender\u00eda usted algo cuyo precio sabe que ma\u00f1ana sera menor? Hay gente que se cree que esperando vender\u00e1 su piso m\u00e1s caro ma\u00f1ana que hoy… Craso error que se paga muy caro. En Jap\u00f3n, los precios de los pisos desde inicios de los 90 ya han bajado el 84%.<\/p>\n
Para el conjunto de Espa\u00f1a, y teniendo en cuenta el efecto de la inflaci\u00f3n, predigo bajadas de precios de pisos del 65-85% hasta que la correcci\u00f3n haya finalizado. Con bajadas nominales del 43% que ya han tenido lugar, eso equivale a bajadas reales del 49%. El n\u00famero de ventas se ha desplomado el 75% desde m\u00e1ximos; ahora lo que nos hace falta son correcciones mucho m\u00e1s fuertes sumadas a un aumento significativo en el n\u00famero de venta, algo que solo suceder\u00e1 cuando los precios de los pisos bajen m\u00e1s.<\/p>\n
En diez a\u00f1os la gente ya no hablar\u00e1 de la vivienda como un problema, porque, con las bajadas que se est\u00e1n produciendo, ya no lo ser\u00e1. Parecer\u00e1 una contradicci\u00f3n, pero, en temas de vivienda, estamos mucho mejor ahora que hace seis a\u00f1os en el pico de la burbuja. La burbuja que se gest\u00f3 entre los a\u00f1os 1973-2006 y que se corrigi\u00f3 solo parcialmente a principios de los 80 y de los 90, se est\u00e1 corrigiendo totalmente en estos momentos. Ahora, como no controlamos nuestra propia divisa, no podemos atraer capitales extranjeros, as\u00ed que la \u00fanica salida es la devaluaci\u00f3n interna: bajadas masivas de salarios, precios de activos y dem\u00e1s.<\/p>\n
Respecto a la vivienda protegida, \u00bfcu\u00e1l es la principal recomendaci\u00f3n que realiza?<\/p>\n
Yo no recomiendo nada a nadie. Hay que ver caso por caso, pero, en principio, mucho mejor el mercado de segunda mano, porque los precios de las viviendas de protecci\u00f3n oficial est\u00e1n muy por encima del precio de mercado de segunda mano ya desde 2008. De hecho, en Madrid y Catalu\u00f1a no han tenido m\u00e1s remedio que poner guardas de seguridad ya que, al no ser vendidas, se les llenan de okupas.<\/p>\n
\u00bfCu\u00e1les son las razones del descenso de los precios? El excedente de oferta es obvio, pero \u00bfexisten m\u00e1s razones?<\/p>\n
Efectivamente, existe una oferta que supera a la demanda en 16 veces. Para que nos hagamos una idea, el n\u00famero de pisos vac\u00edos, a la venta o en construcci\u00f3n, es de 5,9 millones, mientras que la demanda est\u00e1 en las 175.000 unidades. Para el Pa\u00eds Vasco Peninsular tenemos alrededor de 85.000 viviendas a la venta o en construcci\u00f3n y otras tantas vac\u00edas.<\/p>\n
La forma m\u00e1s efectiva de destruir un capital es mediante la adquisici\u00f3n de una casa.<\/p>\n
\u00bfC\u00f3mo influyen en los precios las dificultades para obtener financiaci\u00f3n?<\/p>\n
Mucho… en la mente de la gente que no entiende qu\u00e9 esta sucediendo. A mil a\u00f1os de hipoteca, el importe prestado es mucho mayor que a veinte. Es el sue\u00f1o de los vendedores. A ellos les importa un pimiento que el comprador se tenga que hipotecar el resto de su vida, lo \u00fanico que quieren es vender al mayor precio posible sea cual sea \u00e9ste.<\/p>\n
Es estos momentos, la financiaci\u00f3n pas\u00f3 a la historia: el \u00fanico problema para que el mercado inmobiliario se recupere es que los vendedores se resisten a adaptarse a la realidad. A la fuerza ahorcan; cuanto m\u00e1s espere uno a vender su piso, mayores rebajas tendr\u00e1 que aplicar. El que crea que los precios van a subir en los pr\u00f3ximos a\u00f1os o que se van estabilizar, vive en Marte.<\/p>\n
Por los conocimientos que tiene del sector, \u00bfes tan preocupante el mercado del cr\u00e9dito? \u00bfCu\u00e1l es la situaci\u00f3n de las entidades vascas?<\/p>\n
No quiero comentar casos particulares. El problema de los bancos es que la gente no se cree que los activos (pisos) que garantizan las deudas cubran lo adeudado. El problema es que si se reconoce el valor real de las casas, los pisos bajar\u00edan a\u00fan mucho m\u00e1s y los agujeros de la banca ser\u00edan a\u00fan mucho mayores de los actuales, que ya son de \u00f3rdago. A la banca hay que apretarla, pero sin ahogarla, es decir, hay que obligarle a reconocer p\u00e9rdidas, pero sin llevarla al abismo de tener que decir toda la verdad sobre su situaci\u00f3n sin haberle dado un tiempo para crear un colch\u00f3n de contenci\u00f3n de las p\u00e9rdidas.<\/p>\n
\u00bfY qu\u00e9 est\u00e1 ocurriendo con las viviendas pendientes de primera ocupaci\u00f3n propiedad de las entidades de cr\u00e9dito? \u00bfConstituyen una buena oportunidad?<\/p>\n
No. Comprarse un piso ahora es de verdaderos locos. Los pisos en construcci\u00f3n saldr\u00e1n al mercado en los pr\u00f3ximos a\u00f1os, saldr\u00e1n m\u00e1s de particulares, muchas casas ir\u00e1n al mercado de alquiler, con lo que estos bajar\u00e1n a\u00fan m\u00e1s; tambi\u00e9n lo har\u00e1n los pisos. Pisos, hasta 2015-2016, ni tocar. Ahora es la hora de alquilar, de renegociar precios a la baja y de esperar a que los precios bajen a\u00fan mucho m\u00e1s.<\/p>\n
Usted ha se\u00f1alado en m\u00e1s de una ocasi\u00f3n que el diferencial con que financian las entidades es cada vez mayor. \u00bfNo es esto contradictorio con el descenso de los precios, teniendo en cuenta adem\u00e1s la evoluci\u00f3n del Euribor de las \u00faltimas semanas?<\/p>\n
Los bancos tienen un porr\u00f3n de pisos a la venta, por lo que dan grandes condiciones de financiaci\u00f3n para adquirir sus propios pisos. El mercado de segunda mano les importa un bledo, ya que ahora est\u00e1n lami\u00e9ndose las heridas, de ah\u00ed que no presten para el mercado de segunda mano. Si se compra un piso a 100 de un banco y al d\u00eda siguiente se desea vender en el mercado de segunda mano, el precio m\u00e1s alto que se obtendr\u00e1 ser\u00e1 de 72. La compra de un piso de un banco acarrea de forma inmediata una p\u00e9rdida del 25-30% de su valor. Los bancos ni prestan ni prestar\u00e1n, por c\u00f3mo est\u00e1n y por la reforma de Basilea III, que limitar\u00e1 mucho su capacidad de prestar.<\/p>\n
Acaba de poner a la venta un nuevo libro: \u00abC\u00f3mo sobrevivir al crack inmobiliario\u00bb. \u00bfCu\u00e1l es la tesis principal que mantiene en dicha publicaci\u00f3n?<\/p>\n
Comprador no compres; inquilino renegocia tu alquiler; vendedores, vended echando virutas; casero, \u00bfno has pensado en vender? Los precios de los pisos bajar\u00e1n a\u00fan un pico grande… Esto no hay quien lo pare.<\/p><\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 GARA Borja Mateo, experto en mercado inmobiliario \u00abLa forma m\u00e1s efectiva de destruir un capital es mediante la adquisici\u00f3n de una casa\u00bb Convencido de que la burbuja inmobiliaria tardar\u00e1 a\u00fan unos a\u00f1os en desinflarse del todo, Borja Mateo recomienda esperar todav\u00eda unos a\u00f1os: \u00abPisos, hasta 2015-2016, ni tocar\u00bb, afirma \u2026 Seguir leyendo