{"id":4972,"date":"2012-11-10T18:40:13","date_gmt":"2012-11-10T17:40:13","guid":{"rendered":"http:\/\/www.otxarkoaga.com\/afo\/?p=4972"},"modified":"2012-11-10T18:40:13","modified_gmt":"2012-11-10T17:40:13","slug":"etxebizitza-eta-espekulazioa-vivienda-y-burbuja-inmobiliaria-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.otxarkoaga.com\/afo\/general\/etxebizitza-eta-espekulazioa-vivienda-y-burbuja-inmobiliaria-2\/","title":{"rendered":"etxebizitza eta espekulazioa \/ vivienda y burbuja inmobiliaria"},"content":{"rendered":"

PROPUESTA DE CAMBIO DE PARADIGMA EN VIVIENDAS EN\u00a0ESPA\u00d1A.<\/h2>\n
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Autor de la propuesta: Dr. Francisco Gonz\u00e1lez de Tena (paco_tena@hotmail.com)<\/p>\n

CONCEPTOS GENERALES A TENER EN CUENTA<\/p>\n

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Placa en un edificio de 1957<\/p>\n<\/div>\n

Desde la irrupci\u00f3n del falangista y arquitecto Jos\u00e9 Luis de Arrese al frente del inicial Ministerio de la Vivienda en 1957, por elevaci\u00f3n de lo que hab\u00eda sido el Instituto Nacional de Zonas Devastadas (m\u00e1s tarde I.N.Vivienda), se implant\u00f3 la pol\u00edtica de control social que acredit\u00f3 en las llamadas Cortes franquistas: \u201cTransformar un pa\u00eds de proletarios en un pa\u00eds de propietarios\u201d. De aquellos viejos intereses de la oligarqu\u00eda especulativa se viene arrastrando un sesgo diferencial que tanto ha influido en la actual situaci\u00f3n de callej\u00f3n sin salida al problema de la vivienda, hipotecada y desahuciada, con la que se enfrentan cientos de miles de familias angustiadas en estos momentos en Espa\u00f1a. Lo que comenz\u00f3 siendo una obra para dotar de viviendas a familias, esencialmente las desplazadas a las grandes urbes y con especial impacto sobre el problema del chabolismo, liberando al mismo tiempo miles de metros cuadrados en sitios estrat\u00e9gicos alrededor de las grandes ciudades. No fue causalidad que irrumpieran en esos momentos los especuladores mejor situados junto al R\u00e9gimen.<\/p>\n

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Jos\u00e9 Luis Arrese Magra.<\/p>\n

Varios objetivos se unieron en esa estrategia, junto al indudable beneficio privado que se sigue ahora padeciendo. El control social arriba mencionado era, evidentemente, un tema central del franquismo, aunque en este caso adem\u00e1s con la estrategia a\u00f1adida de fijar la poblaci\u00f3n en un espacio urbano m\u00e1s f\u00e1cilmente controlable, en su doble vertiente de atemperar la movilidad social y lastrar la movilidad geogr\u00e1fica. Las migraciones inevitables desde el campo a las ciudades con mayor dinamismo estaban, por tanto, planificadas en lo que se conocieron como \u201cpolos de desarrollo\u201d, forma eufem\u00edstica para identificar la planificaci\u00f3n caracter\u00edstica de las dictaduras de econom\u00edas al servicio de una planificaci\u00f3n centralista.<\/p>\n

La poblaci\u00f3n espa\u00f1ola en r\u00e9gimen de alquiler de viviendas era superior al 60% en esos a\u00f1os, llegando muy cerca del 80% si se tiene en cuenta los<\/p>\n

habit\u00e1culos y el chabolismo de los extrarradios. Si se contempla ahora el porcentaje de distribuci\u00f3n alquiler \/ propiedad estar\u00edamos justo al rev\u00e9s, muy alejados de los par\u00e1metros europeos. Esta situaci\u00f3n supone un lastre para las movilidades sociales y geogr\u00e1ficas ahora exigibles, lo que se ha demostrado como unas taras muy importantes para relanzar la econom\u00eda. El argumento utilizado reiteradamente, tanto por los promotores privados como por los planificadores franquistas, era que \u201cpor el precio de un alquiler puedes tener una vivienda en propiedad\u201d. Esto se ha evidenciado como una trampa insoportable para unas econom\u00edas familiares degradadas y sujetas a ataques combinados econ\u00f3mico \/ financieros.<\/p>\n

El esp\u00edritu de la socialdemocracia, vista como un peligro cierto por parte del franquismo, propugnaba la superaci\u00f3n de las fronteras en concordancia con el internacionalismo asumido por las izquierdas. En ese esp\u00edritu de futuro la movilidad de los trabajadores era casi una exigencia inherente al horizonte deseable. Se comprender\u00e1 la l\u00f3gica de \u201cuna familia \/ una vivienda en propiedad\u201d, con la secuela inevitable de una hipoteca casi vitalicia, como estrategia alternativa del franquismo frente a su enemiga emergente.<\/p>\n

En un ambiente tan manipulable y proclive a la titularidad inmobiliaria, los par\u00e1metros estaban dados para una especulaci\u00f3n galopante, en manos de los promotores y oportunistas, adem\u00e1s de allanar el camino a la gran banca internacional que vio desde el primer momento el campo abonado para inflar al l\u00edmite una trampa que se ha demostrado cuasi mortal.<\/p>\n

Cuando el momento de dar el salto se mostr\u00f3 propicio, el castillo de naipes era perfectamente vulnerable al asalto de los eufem\u00edsticamente llamados \u201cmercados\u201d, que no son otros que las redes especulativas financieras de alcance internacional.<\/p>\n

Llegados a la situaci\u00f3n de un n\u00famero muy importante de viviendas vac\u00edas, entre las promociones inacabadas y entregadas a los bancos y cajas en pago de las deudas impagables y los desahucios producidos por impago de las hipotecas, nos estamos acercando a la pavorosa cifra de medio mill\u00f3n.<\/p>\n

UN PLAN DE SUMA CERO<\/p>\n

En los a\u00f1os de la locura especulativa en Espa\u00f1a se ha vivido una dram\u00e1tica y colosal versi\u00f3n del antiguo juego del \u201cbaile de la silla\u201d, en el momento en el que la m\u00fasica dej\u00f3 de sonar cientos de miles de frustrados bailarines se encontraron materialmente sentados en el suelo y sin la ansiada \u00fanica silla en la que sentar a su familia ante una mesa vac\u00eda. Todos miramos furiosos buscando a los culpables sin reparar que han estado todo el tiempo entre nosotros.<\/p>\n

A las pocas fechas de aqu\u00e9l sue\u00f1o rejuvenecedor del 15-M, sin duda tambi\u00e9n contagiado de la bocanada de aire fresco, aport\u00e9 mi grano de arena en forma de propuesta para intentar lo que ya era un drama colosal: los desahucios encadenados unos a otros como los chorizos a los que tan reiteradamente se alud\u00edan en las algaradas callejeras. Esta propuesta, ya un poco retocada tras meses de intentar ser o\u00eddo (y que por extra\u00f1os caminos ha llegado a ser un punto de referencia sin mencionar su origen), es la que vuelvo a presentar de forma sucinta en las pr\u00f3ximas l\u00edneas.<\/p>\n

Primera evidencia: los bancos no son agencias inmobiliarias, aunque ahora se afanen a la fuerza por intentar desprenderse de sus activos t\u00f3xicos, es decir la masa inmobiliaria que lastran sus balances, valorados muy por encima del te\u00f3rico valor real actual de mercado. Esa enorme diferencia tiene un nombre, que nadie quiere pronunciar, se llama riesgo hipotecario intencionadamente asumido en las alocadas tasaciones inmobiliarias. Visto desde esa \u00f3ptica es indudable que los \u00fanicos responsables son los gestores bancarios, por cierto generosamente compensados en lugar de exig\u00edrseles responsabilidades patrimoniales e incluso penales. El siguiente error de esos gestores bancarios fue ignorar los repetidos avisos de que la insolvencia no era algo puntual que afectaba a unas cuantas familias con pocas previsiones sobre sus respectivas econom\u00edas familiares, sino que era la consecuencia l\u00f3gica derivada de una contaminaci\u00f3n econ\u00f3mica que ven\u00eda de mucho antes del fat\u00eddico oto\u00f1o de 2008. La pregunta que vale millones es, \u00bfno se ha evidenciado suficientemente que los que deben responder de ese monstruoso diferencial son las c\u00fapulas bancarias?<\/p>\n

Segunda evidencia: si el Estado acudi\u00f3 con generosos fondos p\u00fablicos en socorro de los bancos con riesgo de quiebra (incluso sist\u00e9mico), es l\u00f3gico preguntarse, \u00bfno son los ciudadanos contribuyentes, en raz\u00f3n de esas aportaciones al Estado, los verdaderos accionistas de una parte sustantiva de esa banca socorrida in extremis? En otras palabras, la banca en su parte m\u00e1s vulnerable ha sido nacionalizada, para bien y para mal. Y corresponde al Estado, en el ejercicio responsable de esa representatividad, ejercer un control directo y proporcional sobre esa banca; por mucho que moleste a los que huyen como de la peste del anverso de la idea privatizadora, de tan gratas resonancias para los neoliberales.<\/p>\n

Tercera evidencia: el derecho a una vivienda digna, no s\u00f3lo es un principio constitucional casi olvidado bajo la hojarasca leguleya, sino un derecho humano b\u00e1sico. As\u00ed parece que lo han entendido, por delante de los pol\u00edticos, algunos jueces haciendo honor a vieja t\u00e9cnica legal de estar atentos a la realidad social sobre la que deben actuar. La Ley Hipotecaria, promulgada para una sociedad de la que nos separa m\u00e1s de un siglo, no puede ser una norma de hierro a aplicar sin m\u00e1s. Pero cuando se ha producido esa saludable, aunque parcial y tard\u00eda reacci\u00f3n de una parte de la judicatura, ya estamos enfilando al parecer sin remedio al medio mill\u00f3n de familias expulsadas o en riesgo de serlo de sus viviendas sin alternativas.<\/p>\n

A estas tres evidencias hay que a\u00f1adir el coste oneroso e irrecuperable que representa, para las entidades financieras (y de paso para erosionar a\u00fan m\u00e1s las cuentas de resultados que debemos soportar entre todos) el mantenimiento ocioso y degradado de ese inmenso parque inmobiliario vac\u00edo, y adem\u00e1s con costes de mantenimiento, y vigilancia para evitar saqueos, a veces en urbanizaciones inacabadas.<\/p>\n

Para darle una salida a todo este ca\u00f3tico panorama se pone en marcha lo que se ha venido en llamar \u201cbanco malo\u201d, Agencia Estatal de Liquidaci\u00f3n de Activos. Lo cierto es que se trata de un atajo que resultar\u00e1 otra ruina a\u00f1adida. Se pasar\u00e1n a esta Agencia, procedentes de los balances bancarios, aquellos inmuebles calificados como activos t\u00f3xicos. Su valoraci\u00f3n, a la baja como ha ocurrido en similares circunstancias en otros pa\u00edses, s\u00f3lo podr\u00e1 beneficiar a los inversores oportunistas, nacionales e internacionales. Y de<\/p>\n

esa valoraci\u00f3n depreciada se derivar\u00e1n sin duda cuantiosos beneficios, otra vez en manos de los especuladores. Es decir, privatizaremos las ganancias tras haber, una vez m\u00e1s, socializado las p\u00e9rdidas de unas tramposas y ruinosas gestiones bancarias, y algo m\u00e1s.<\/p>\n

Por si todo esto fuese poco los anteriores propietarios de esas viviendas, despojados de todos sus recursos y patrimonio, arrastrar\u00e1n por mor de esa antigua Ley Hipotecaria, de forma vitalicia y con intereses de demora a nivel de usura, la carga de unas viviendas de las que fueron despojados.<\/p>\n

UNA PROPUESTA RAZONABLE<\/p>\n

Tratar\u00e9 de simplificar en l\u00edneas generales mi propuesta, ya esbozada hace m\u00e1s de un a\u00f1o.<\/p>\n

a) Cuando se demuestre que el impago hipotecario ha sido debido a unas circunstancias sobrevenidas, que han superado de forma evidente la buena fe contractual del hipotecado, se articular\u00e1 la salida prevista en la Ley aunque lo fue de forma excepcional en su origen: la daci\u00f3n en pago del inmueble. \u00c9ste pasar\u00eda a ser de titularidad de la entidad financiera a todos los efectos legales y la deuda, con este mecanismo, quedar\u00eda anulada.<\/p>\n

b) En negociaci\u00f3n a tres bandas, es decir prestatario, prestamista y el Estado por medio de sus Agencias de mediaci\u00f3n (representaci\u00f3n del Banco de Espa\u00f1a, en su calidad de supervisor, o alguna de las instancias de reciente creaci\u00f3n como la de Alquiler o la mencionada de Liquidaci\u00f3n de Activos), se fijar\u00edan una condiciones razonables de alquiler social, en primera instancia a los desahuciados o, como alternativa, a familias en demanda de vivienda en alquiler de los anteriores desalojos. El alquiler deber\u00eda estar gestionado por la Agencia Estatal de Alquiler para evitar en lo posible los problemas. Como es l\u00f3gico el importe neto del alquiler se destinar\u00eda a la entidad bancaria o a quien detente la titularidad inmobiliaria.<\/p>\n

Con este mecanismo se obtienen las siguientes ventajas:<\/p>\n

1) Los desahuciados tienen una buena oportunidad, si han actuado de buena fe, de seguir viviendo en su hogar a cambio de un alquiler social razonable. Pierden la propiedad, pero ese era el riesgo menor. En el peor de los casos existir\u00eda una oportunidad de reposici\u00f3n para otra familia anterior en similares circunstancias de desalojo.<\/p>\n

2) Las entidades financieras, o la Agencia constituida como banco para asumir esos inmuebles (y por lo mismo en su sustituci\u00f3n) reciben un inter\u00e9s por el capital inmobiliario, evitando la subasta. Equivale al riesgo estatal derivado de los fallos en la vigilancia y control bancario.<\/p>\n

3) Se cambia de ra\u00edz el paradigma de propiedad inmobiliaria, como \u00fanica forma de vivienda, por la forma extensiva de alquiler, m\u00e1s din\u00e1mica, en todos los aspectos, y equiparada al est\u00e1ndar europeo.<\/p>\n

4) Se evita el ciclo continuista de especulaci\u00f3n inmobiliaria, ahora en manos de muy posibles oportunistas que no garantizan en ning\u00fan caso la puesta en circulaci\u00f3n en forma de alquiler y menos a precio social. La anunciada sangr\u00eda fiscal que supone el que los inversores extranjeros del banco malo obtendr\u00e1n ventajosos beneficios fiscales, puede ser conjurada o al menos controlada en su dimensi\u00f3n.<\/p>\n

Hay un peligroso asunto no mencionado en estas notas. Los doscientos millones de metros cuadrados, inicialmente destinados a la especulaci\u00f3n urban\u00edstica (ahora abortada, al menos temporalmente) que han quedado evidenciados el Exposuelo (foro celebrado en Madrid recientemente) no podr\u00e1n ser desarrollados nunca, con lo que 50.000 millones ya se pueden dar por perdidos de forma definitiva como inversi\u00f3n especulativa. Ese lastre va a pesar y mucho. Nos podemos leg\u00edtimamente preguntar \u00bfse ha abandonado de forma casi definitiva en Espa\u00f1a la posibilidad de una explotaci\u00f3n racional, ecol\u00f3gica, rentable y vital para nuestra econom\u00eda presente, y sobre todo futura, en energ\u00edas renovables? Apunt\u00e1bamos como una verdadera potencia mundial en ese campo vital para la supervivencia de la humanidad y ahora parece que se han enterrado todos los proyectos bajo siete llaves con el signo inevitable de las gaviotas carro\u00f1eras.<\/p>\n

Nota de la Memoria Viva: Las imagenes son inicitiva de nuestra edici\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

Otro analisis de Luis Bilbao Larrondo (Historiador)\u00a0en : https:\/\/www.otxarkoaga.com\/afo\/2011\/10\/28\/etxebizitza-vivienda\/<\/a>\u00a0en cuyas p\u00e1ginas he recogido la fotograf\u00eda de Jos\u00e9 Luis de Arrese.<\/p>\n

PUBLICADO EN<\/p>\n

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