PROPUESTA DE CAMBIO DE PARADIGMA EN VIVIENDAS EN ESPAÑA.

Autor de la propuesta: Dr. Francisco González de Tena (paco_tena@hotmail.com)

CONCEPTOS GENERALES A TENER EN CUENTA

Placa en un edificio de 1957

Desde la irrupción del falangista y arquitecto José Luis de Arrese al frente del inicial Ministerio de la Vivienda en 1957, por elevación de lo que había sido el Instituto Nacional de Zonas Devastadas (más tarde I.N.Vivienda), se implantó la política de control social que acreditó en las llamadas Cortes franquistas: “Transformar un país de proletarios en un país de propietarios”. De aquellos viejos intereses de la oligarquía especulativa se viene arrastrando un sesgo diferencial que tanto ha influido en la actual situación de callejón sin salida al problema de la vivienda, hipotecada y desahuciada, con la que se enfrentan cientos de miles de familias angustiadas en estos momentos en España. Lo que comenzó siendo una obra para dotar de viviendas a familias, esencialmente las desplazadas a las grandes urbes y con especial impacto sobre el problema del chabolismo, liberando al mismo tiempo miles de metros cuadrados en sitios estratégicos alrededor de las grandes ciudades. No fue causalidad que irrumpieran en esos momentos los especuladores mejor situados junto al Régimen.

José Luis Arrese Magra.

Varios objetivos se unieron en esa estrategia, junto al indudable beneficio privado que se sigue ahora padeciendo. El control social arriba mencionado era, evidentemente, un tema central del franquismo, aunque en este caso además con la estrategia añadida de fijar la población en un espacio urbano más fácilmente controlable, en su doble vertiente de atemperar la movilidad social y lastrar la movilidad geográfica. Las migraciones inevitables desde el campo a las ciudades con mayor dinamismo estaban, por tanto, planificadas en lo que se conocieron como “polos de desarrollo”, forma eufemística para identificar la planificación característica de las dictaduras de economías al servicio de una planificación centralista.

La población española en régimen de alquiler de viviendas era superior al 60% en esos años, llegando muy cerca del 80% si se tiene en cuenta los

habitáculos y el chabolismo de los extrarradios. Si se contempla ahora el porcentaje de distribución alquiler / propiedad estaríamos justo al revés, muy alejados de los parámetros europeos. Esta situación supone un lastre para las movilidades sociales y geográficas ahora exigibles, lo que se ha demostrado como unas taras muy importantes para relanzar la economía. El argumento utilizado reiteradamente, tanto por los promotores privados como por los planificadores franquistas, era que “por el precio de un alquiler puedes tener una vivienda en propiedad”. Esto se ha evidenciado como una trampa insoportable para unas economías familiares degradadas y sujetas a ataques combinados económico / financieros.

El espíritu de la socialdemocracia, vista como un peligro cierto por parte del franquismo, propugnaba la superación de las fronteras en concordancia con el internacionalismo asumido por las izquierdas. En ese espíritu de futuro la movilidad de los trabajadores era casi una exigencia inherente al horizonte deseable. Se comprenderá la lógica de “una familia / una vivienda en propiedad”, con la secuela inevitable de una hipoteca casi vitalicia, como estrategia alternativa del franquismo frente a su enemiga emergente.

En un ambiente tan manipulable y proclive a la titularidad inmobiliaria, los parámetros estaban dados para una especulación galopante, en manos de los promotores y oportunistas, además de allanar el camino a la gran banca internacional que vio desde el primer momento el campo abonado para inflar al límite una trampa que se ha demostrado cuasi mortal.

Cuando el momento de dar el salto se mostró propicio, el castillo de naipes era perfectamente vulnerable al asalto de los eufemísticamente llamados “mercados”, que no son otros que las redes especulativas financieras de alcance internacional.

Llegados a la situación de un número muy importante de viviendas vacías, entre las promociones inacabadas y entregadas a los bancos y cajas en pago de las deudas impagables y los desahucios producidos por impago de las hipotecas, nos estamos acercando a la pavorosa cifra de medio millón.

UN PLAN DE SUMA CERO

En los años de la locura especulativa en España se ha vivido una dramática y colosal versión del antiguo juego del “baile de la silla”, en el momento en el que la música dejó de sonar cientos de miles de frustrados bailarines se encontraron materialmente sentados en el suelo y sin la ansiada única silla en la que sentar a su familia ante una mesa vacía. Todos miramos furiosos buscando a los culpables sin reparar que han estado todo el tiempo entre nosotros.

A las pocas fechas de aquél sueño rejuvenecedor del 15-M, sin duda también contagiado de la bocanada de aire fresco, aporté mi grano de arena en forma de propuesta para intentar lo que ya era un drama colosal: los desahucios encadenados unos a otros como los chorizos a los que tan reiteradamente se aludían en las algaradas callejeras. Esta propuesta, ya un poco retocada tras meses de intentar ser oído (y que por extraños caminos ha llegado a ser un punto de referencia sin mencionar su origen), es la que vuelvo a presentar de forma sucinta en las próximas líneas.

Primera evidencia: los bancos no son agencias inmobiliarias, aunque ahora se afanen a la fuerza por intentar desprenderse de sus activos tóxicos, es decir la masa inmobiliaria que lastran sus balances, valorados muy por encima del teórico valor real actual de mercado. Esa enorme diferencia tiene un nombre, que nadie quiere pronunciar, se llama riesgo hipotecario intencionadamente asumido en las alocadas tasaciones inmobiliarias. Visto desde esa óptica es indudable que los únicos responsables son los gestores bancarios, por cierto generosamente compensados en lugar de exigírseles responsabilidades patrimoniales e incluso penales. El siguiente error de esos gestores bancarios fue ignorar los repetidos avisos de que la insolvencia no era algo puntual que afectaba a unas cuantas familias con pocas previsiones sobre sus respectivas economías familiares, sino que era la consecuencia lógica derivada de una contaminación económica que venía de mucho antes del fatídico otoño de 2008. La pregunta que vale millones es, ¿no se ha evidenciado suficientemente que los que deben responder de ese monstruoso diferencial son las cúpulas bancarias?

Segunda evidencia: si el Estado acudió con generosos fondos públicos en socorro de los bancos con riesgo de quiebra (incluso sistémico), es lógico preguntarse, ¿no son los ciudadanos contribuyentes, en razón de esas aportaciones al Estado, los verdaderos accionistas de una parte sustantiva de esa banca socorrida in extremis? En otras palabras, la banca en su parte más vulnerable ha sido nacionalizada, para bien y para mal. Y corresponde al Estado, en el ejercicio responsable de esa representatividad, ejercer un control directo y proporcional sobre esa banca; por mucho que moleste a los que huyen como de la peste del anverso de la idea privatizadora, de tan gratas resonancias para los neoliberales.

Tercera evidencia: el derecho a una vivienda digna, no sólo es un principio constitucional casi olvidado bajo la hojarasca leguleya, sino un derecho humano básico. Así parece que lo han entendido, por delante de los políticos, algunos jueces haciendo honor a vieja técnica legal de estar atentos a la realidad social sobre la que deben actuar. La Ley Hipotecaria, promulgada para una sociedad de la que nos separa más de un siglo, no puede ser una norma de hierro a aplicar sin más. Pero cuando se ha producido esa saludable, aunque parcial y tardía reacción de una parte de la judicatura, ya estamos enfilando al parecer sin remedio al medio millón de familias expulsadas o en riesgo de serlo de sus viviendas sin alternativas.

A estas tres evidencias hay que añadir el coste oneroso e irrecuperable que representa, para las entidades financieras (y de paso para erosionar aún más las cuentas de resultados que debemos soportar entre todos) el mantenimiento ocioso y degradado de ese inmenso parque inmobiliario vacío, y además con costes de mantenimiento, y vigilancia para evitar saqueos, a veces en urbanizaciones inacabadas.

Para darle una salida a todo este caótico panorama se pone en marcha lo que se ha venido en llamar “banco malo”, Agencia Estatal de Liquidación de Activos. Lo cierto es que se trata de un atajo que resultará otra ruina añadida. Se pasarán a esta Agencia, procedentes de los balances bancarios, aquellos inmuebles calificados como activos tóxicos. Su valoración, a la baja como ha ocurrido en similares circunstancias en otros países, sólo podrá beneficiar a los inversores oportunistas, nacionales e internacionales. Y de

esa valoración depreciada se derivarán sin duda cuantiosos beneficios, otra vez en manos de los especuladores. Es decir, privatizaremos las ganancias tras haber, una vez más, socializado las pérdidas de unas tramposas y ruinosas gestiones bancarias, y algo más.

Por si todo esto fuese poco los anteriores propietarios de esas viviendas, despojados de todos sus recursos y patrimonio, arrastrarán por mor de esa antigua Ley Hipotecaria, de forma vitalicia y con intereses de demora a nivel de usura, la carga de unas viviendas de las que fueron despojados.

UNA PROPUESTA RAZONABLE

Trataré de simplificar en líneas generales mi propuesta, ya esbozada hace más de un año.

a) Cuando se demuestre que el impago hipotecario ha sido debido a unas circunstancias sobrevenidas, que han superado de forma evidente la buena fe contractual del hipotecado, se articulará la salida prevista en la Ley aunque lo fue de forma excepcional en su origen: la dación en pago del inmueble. Éste pasaría a ser de titularidad de la entidad financiera a todos los efectos legales y la deuda, con este mecanismo, quedaría anulada.

b) En negociación a tres bandas, es decir prestatario, prestamista y el Estado por medio de sus Agencias de mediación (representación del Banco de España, en su calidad de supervisor, o alguna de las instancias de reciente creación como la de Alquiler o la mencionada de Liquidación de Activos), se fijarían una condiciones razonables de alquiler social, en primera instancia a los desahuciados o, como alternativa, a familias en demanda de vivienda en alquiler de los anteriores desalojos. El alquiler debería estar gestionado por la Agencia Estatal de Alquiler para evitar en lo posible los problemas. Como es lógico el importe neto del alquiler se destinaría a la entidad bancaria o a quien detente la titularidad inmobiliaria.

Con este mecanismo se obtienen las siguientes ventajas:

1) Los desahuciados tienen una buena oportunidad, si han actuado de buena fe, de seguir viviendo en su hogar a cambio de un alquiler social razonable. Pierden la propiedad, pero ese era el riesgo menor. En el peor de los casos existiría una oportunidad de reposición para otra familia anterior en similares circunstancias de desalojo.

2) Las entidades financieras, o la Agencia constituida como banco para asumir esos inmuebles (y por lo mismo en su sustitución) reciben un interés por el capital inmobiliario, evitando la subasta. Equivale al riesgo estatal derivado de los fallos en la vigilancia y control bancario.

3) Se cambia de raíz el paradigma de propiedad inmobiliaria, como única forma de vivienda, por la forma extensiva de alquiler, más dinámica, en todos los aspectos, y equiparada al estándar europeo.

4) Se evita el ciclo continuista de especulación inmobiliaria, ahora en manos de muy posibles oportunistas que no garantizan en ningún caso la puesta en circulación en forma de alquiler y menos a precio social. La anunciada sangría fiscal que supone el que los inversores extranjeros del banco malo obtendrán ventajosos beneficios fiscales, puede ser conjurada o al menos controlada en su dimensión.

Hay un peligroso asunto no mencionado en estas notas. Los doscientos millones de metros cuadrados, inicialmente destinados a la especulación urbanística (ahora abortada, al menos temporalmente) que han quedado evidenciados el Exposuelo (foro celebrado en Madrid recientemente) no podrán ser desarrollados nunca, con lo que 50.000 millones ya se pueden dar por perdidos de forma definitiva como inversión especulativa. Ese lastre va a pesar y mucho. Nos podemos legítimamente preguntar ¿se ha abandonado de forma casi definitiva en España la posibilidad de una explotación racional, ecológica, rentable y vital para nuestra economía presente, y sobre todo futura, en energías renovables? Apuntábamos como una verdadera potencia mundial en ese campo vital para la supervivencia de la humanidad y ahora parece que se han enterrado todos los proyectos bajo siete llaves con el signo inevitable de las gaviotas carroñeras.

Nota de la Memoria Viva: Las imagenes son inicitiva de nuestra edición.

Otro analisis de Luis Bilbao Larrondo (Historiador) en : https://www.otxarkoaga.com/afo/2011/10/28/etxebizitza-vivienda/ en cuyas páginas he recogido la fotografía de José Luis de Arrese.

PUBLICADO EN

http://lamemoriaviva.wordpress.com/2012/11/06/propuesta-de-cambio-de-paradigma-en-viviendas-en-espana/